資産運用
2018/01/29

マンション経営は失敗しない?ローンで投資をするということ

(写真=Vaclav Volrab/Shutterstock.com)
(写真=Vaclav Volrab/Shutterstock.com)
マンション経営が優れている点は、「レバレッジを効かせられる」ことにあります。レバレッジとは「てこ(レバー、lever)の作用」のこと。金融機関から借り入れをすることによって、手持ちの資金よりも大きなお金を運用することが可能になります。その結果、投資額に比例した高い収益力を実現できるのです。

借り入れやローンと聞くと、車やマイホームの購入をイメージされる方が多いかもしれません。ただ、それらはあくまでも消費として購入するためのローン、つまり「借金」です。ローンの返済は自らが働いたお金から行う必要があります。一方でマンション経営は、投資のためにローンを活用することによってレバレッジを効かせ、資産形成を加速させる投資を実現することができます。ローンの返済に関しても家賃収入から行うため、家計に負担がかからないという点で性質が全く異なります。

では、具体的にどのような方法によってマンション経営を行っていくべきなのでしょうか。特にローンを活用して投資をすることを中心に、詳しく見ていきましょう。

ローンで投資することの意義と役割


ローンで投資することの意義として、大きく三つの点が挙げられます。

まず一つ目は、少ない自己資金で投資を始められるという点です。実際にマンション経営を始めるにあたって、必要となるのは「資金」です。特に、マンションはそれだけでも高額な商品のため、数千万円規模の資金が必要となります。ただ、それだけのお金を貯金してからスタートするとなると、いつ始められるのか分かりません。場合によっては投資機会を逃してしまうこともあるでしょう。

そのような事態を避けるために、活用するべきなのが、金融機関からの借り入れ(ローン)です。ローンを組むことによって、手元資金が十分になかったとしても、マンション経営を適切なタイミングで始めることができます。マンション経営とローンは切っても切れない関係なのです。

【参考記事】どれぐらい必要?区分マンション投資に必要な自己資金

二つ目は、生命保険効果が得られるという点です。マンション経営を始めるにあたってローンを組んだ場合、団体信用生命保険に加入するケースがほとんどです。自分に万が一のことがあった際、ローンの残債は保険で完済され、家族にローンのないマンションが残ります。これはローンを組んだ場合にのみ得られるメリットです。

【参考記事】これだけは知っておこう!「生命保険」と「不動産投資」の比較
【参考記事】
ガン診断確定で残債がゼロに?!投資用ローンに新しい団体信用生命保険が登場!

そして三つ目は冒頭で述べたように、レバレッジを効かせることで自己資金に対して大きな収益を生み出すことができるという点です。

【参考記事】不動産投資が他の投資と比べて優れている点。レバレッジ効果とは

恐いのは“間違った方法”による失敗


ただし、闇雲にローンを組めばいいというわけではありません。あくまでも、レバレッジを効かせることで効率的に収益を上げていくスタンスでマンション経営を行う必要があるのです。その際、意識したいのはROI(Return On Investment)とCCR(Cash on Cash Return)です。ROIとは投資額に対する収益率のことで、CCRとは自己資金に対する収益率のことです。ROIとCCRを試算することで資金を効率的に活用できます。

【参考記事】レバレッジの効率を図る指標「ROI」と「CCR」の解説

もっとも、ROIとCCRの試算については現実的な数値として計算しなければなりません。つまり、安易に満室時の状態で家賃収入を計算するのではなく、周辺環境や物件の状態などから実際の稼働状況を考慮して、より現実的な試算をしなければならないということです。

たとえば、立地の選定などの物件選びが甘く、客付けがうまくできない場合には空室期間が長くなり、計算上の数字より実際の収支が大幅に悪くなってしまうこともあるのです。

本来、マンション経営は適切な立地選び・物件選びを行えば失敗しにくいものです。加えて、ローンによるレバレッジがさらに投資効率を高めてくれます。

ローンの本質を知り、適切なマンション経営を実践しよう


ローンを組むことによってレバレッジを効かせれば、手持ちの資金よりも大きな投資が実現できます。資金が多ければ、より優良な物件選びが可能になるのです。ただし、その前提として、正しい立地・物件選びがあることを忘れないようにしてください。

立地や物件をきちんと考慮したうえでマンション経営を行うのであれば、ローンは強い味方となります。手持ちの資金を有効活用しつつ、より大きな資金を運用することで効率的な投資が実現できるのです。ローンの本質を理解して、適切なマンション経営を心がけましょう。
 

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