投資前後に必須!未来を数字でみる“不動産投資シミュレーション”

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)

マンション経営やアパート経営といった不動産投資をする際はシミュレーションを作成し、購入してからの収支や出費などの見込みを事前に想定しておきましょう。運用を始めてみると、シミュレーション通りにいかないこともあるので、その場合見直すポイントはどういう点なのでしょうか。また、シミュレーションを作ると具体的に何が分かるのか解説していきます。

(本記事は2018/01/04配信のものを2020/02/27に更新しております)

▼目次

  1. 不動産投資はある程度、事前に収入や支出を想定できる投資
  2. 投資をする前にシミュレーションを作成して確認しよう
  3. 想定と実績は定期的に確認してみることも重要
  4. 事前にシミュレーションしておくことでリスクに対する準備ができる

1. 不動産投資はある程度、事前に収入や支出を想定できる投資

不動産投資は株式投資やFXと違い、収入や支出をある程度想定できます。収入となる家賃の金額と、支出になるローンの返済額や共益費、管理費の金額は毎月一定額ですので、緊急な出費がない限りは想定通りに収支が成り立つからです。

株式やFX投資はプラスになった場合、清算すれば現金化できますが、株を全て売ってしまうと取引は終了します。さらに収益を積むためには新規で取引を始めなければなりません。不動産投資は蓄積された収益を現金として利用しても、不動産さえ持ち続けていれば取引を継続できます。家賃収入があるので、不動産を売らなくても収益を積み上げることができるのです。不動産投資は毎月決まった収入があることが他の投資商品にはない特徴であり、メリットでもあります。

もちろんリスクもありますが、一般的なリスクを想定した上でシミュレーションを作成することができます。そのような点から不動産投資は安定した収支が想定できる魅力的な投資と言えるでしょう。

2. 投資をする前にシミュレーションを作成して確認しよう

シミュレーションはソフトを使えば自分でも作成できますが、たいていは不動産を購入する際に不動産会社の担当者が作成してくれます。シミュレーションを作ると、先々の運用成果を数値化して見ることができます。

シミュレーションを作る際は家賃収入や支出のほか、物件の住所や構造などの物件情報を入力します。そこに購入者の生年月日や、住所、年収などの個人情報を組み合わせることで、購入者独自のシミュレーションを作成できます。

シミュレーションを作成すれば将来の年齢に合わせたローン残高などを確認できます。シミュレーションはとても優れた資料です。取引を始める前に作るだけでなく、運用を始めてからも見直すことが重要だと言えます。

3. 想定と実績は定期的に確認してみることも重要

想定したシミュレーションや収支の実績は定期的に確認しましょう。気が付いたら、いつのまにか赤字になっていた、といった状況にならないためにも定期的に確認することが必要です。確認した結果、収益をしっかり蓄積できている場合には、繰上げ返済や次の投資に活用することを検討してみるのもよいでしょう。

【参考記事】
効果あり??不動産投資ローンでの頭金や繰り上げ返済についてのまとめ

4. 事前にシミュレーションしておくことでリスクに対する準備ができる

不動産投資には当然リスクもあります。例えば、空室リスクや流動性リスクなどが挙げられます。しかし不動産投資の場合、これらのリスクは事前にシミュレーションしておくことで、回避するか、極力小さな損害に抑えることができます。

例えば、持っている不動産が空室になって手元資金を使い切ったとしても、これ以上収入が発生することはないということではありません。賃借人(入居者)が付いて家賃収入が発生すれば収支を元に戻すことができる可能性もあります。シミュレーションを作成する際にリスクを想定し、キャッシュフローの積み立てや繰上げ返済などを計画すれば、一時的な損失にも備えることができます

このように、不動産投資にとってシミュレーションは未来の状況を数字で見ることができる、非常に重要なものです。細かい計算のもとに成り立っているがゆえに、少しでも数字が違うと、のちのち大きな相違になりかねません。運用を始めてからも定期的に見直して、より良い不動産投資ができるように役立てましょう。

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