預貯金だけでは目減りする。インフレ時は不動産が有利。その方法は？②

日本の景気が回復しインフレへの転換も見えてきた今、不動産投資が注目を集めています。不動産投資と聞くと、購入した物件を貸し出して家賃や地代収入を得る現物不動産投資を思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。

しかし、不動産投資は現物投資に限った話ではありません。今回は現物投資以外の方法であるREIT、不動産クラウドファンディング、不動産小口化商品について解説します。

不動産投資信託の「REIT」

REIT（リート、不動産投資信託）とは、自分の資金で収益物件を購入するのではなく、投資会社が投資家から集めた資金で物件に投資し、家賃収入や売買益を投資家に配当する仕組みをいいます。不動産に投資する点では現物不動産投資と同じですが、その性質上、投資信託の仲間に当たります。

REITはもともとアメリカで生まれた仕組みでしたが、2000年に投資信託及び投資法人に関する法律施行規則の改正が行われたことで、日本でもREITが投資信託の運用対象となり注目を集めました。

REITの最大の魅力は、何と言っても少額の資金で不動産投資が始められる点です。数百万から数億もの資金が必要となる投資と違い、一口数万円程度で始めることができます。

またREITは上場投資信託のため、価格がリアルタイムで変動するという性質があります。デフレ時には価格が下落し分配金が減少するリスクがある一方で、価格上昇も期待できます。現物不動産よりも流動性が高く、いつでも売買できる点も魅力です。

ただし、現物不動産を所有していると相続発生時の財産評価額が低くなり節税対策になりますが、REITは相続発生時点の時価がそのまま評価額となってしまいます。したがって、残念ながら相続税に対する節税効果はほぼないということになります。

不動産投資に新たな風「不動産クラウドファンディング」

クラウドファンディングとは、群衆を意味する「クラウド」と資金調達を意味する「ファンディング」を組み合わせて生まれた新しい言葉です。インターネットを通じて不特定多数の人に出資を募り、一口いくらという形で集まった資金を元に不動産投資を行うことを、不動産クラウドファンディングといいます。

不動産クラウドファンディングは1口1万円からと、REITよりもさらに少額の資金で始められる傾向にあります。

一方で、不動産クラウドファンディングは融資や分配の日程があらかじめ決まっており途中でキャンセルすることができないため、手持ちの資産の流動性はREITに比べて低くなります。また人気物件はすぐに人が集まって出資募集終了となるため、常に良い募集がないか意識する必要があります。さらにREIT同様に不動産を所有することはできないため相続税対策にならないという点もデメリットです。

相続対策におすすめ「不動産小口化商品」

現物投資以外の方法として、不動産特定共同事業法（不特法）による不動産小口化商品があります。少額から大きな物件に出資できる仕組みで、アセットシェアリングなどがあります。購入は1口100万円前後からのものがあり、REITや不動産クラウドファンディングよりは高額ですが、相続発生時の財産評価額を低く抑えられるなど、不動産を所有するメリットを享受することができます。また不動産は一棟で所有してしまうと遺産相続において分配しにくいというデメリットがありますが、不特法による不動産小口化商品であれば区分マンションを複数部屋所有しておくのと同じように、相続人への分配や一部の現金化も可能となります。

運営管理は担当者が行う商品であれば管理維持の手間が省けるのも嬉しいポイントです。相続対策になり、かつ管理の手間がかからない不動産投資を希望するなら検討してみるのもよいでしょう。

あなたにぴったりの不動産投資は？

今回紹介した「REIT」「不動産クラウドファンディング」「不動産小口化商品」は現物不動産投資とは違ったメリットがありますが、一方で現物不動産をまるまる所有するというダイナミックさに欠ける面があります。また、現物不動産投資ではローンを活用することで「生命保険効果」や「レバレッジ効果」が得られますが、それらを得られないという点はデメリットともいえます。近年はマンション投資用ローンでもフルローンを組むことができるケースも増えていますので、少額の自己資金から不動産投資を始めたい方はあわせて検討してみるとよいでしょう。

不動産投資と一口に言っても、予算や目的に合わせてさまざまな投資スタイルから選ぶことができます。投資初心者で少額から始めたいのか、安全性を第一に考えるのか、それとも相続対策を念頭に不動産投資を始めるのか。インフレの追い風が吹いている今こそ、不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。