不動産投資は、入居者に物件を賃貸し、家賃収入を得ていくというスタイルが一般的です。しかし最近よく耳にされているかもしれない、「賃貸併用住宅」というものは、投資家自身がそこに居住し、使用しない住居を賃貸に出すという新しいスタイルです。
購入した物件に自分自身で住みながらにして、不動産投資を同時に行うことができるという魅力があります。もちろん、魅力ばかりでなく注意点もあるので、ここでは賃貸併用住宅への不動産投資におけるトラブルや失敗を防ぐことを踏まえた上でのメリット・デメリットについてご紹介します。
（本記事は2017/09/04配信のものを2020/06/08に更新しております）
不動産投資を目的に5,000万円の戸建てを1戸購入した場合と、１億円で2戸の戸建て（賃貸併用住宅）を建てた場合を比較してみましょう。条件を次のように設定します。全て融資により購入費用を調達することとします。賃料は月額20万円とします。
5,000万円の戸建てを購入し、賃貸に出して収益を得る場合には、賃料収入は20万円で、支出は月額の不動産投資ローン返済が5,000万円、金利3％、返済期間15年だと想定すると月額約28万6,000円となります。
上記の支払い以外に、自身の住まいとして他で賃料を支払う必要があり20万円が必要だったとします。つまり自身の居住用を含めた分と返済分を含めて支出が合計約49万円、収入が20万円なので、差し引き約29万円が実質の毎月負担となります。この場合、大きく資金ショートしており、これに加えて税金やその他維持費用を考慮した場合には、キャッシュフロー上、あまり良い状態とはいえません。
それでは次に1億円で2戸の賃貸併用住宅を購入した場合はどうでしょうか。賃貸併用住宅の場合は2戸のうち１戸は自分自身が居住する、1戸は賃貸に出すという場合、居住面積が一定の床面積の規定をクリアすれば、金融機関によっては住宅ローンとして借り入れができます。金利や借入期間について、先ほどの例よりも有利な条件で融資を受けることが可能となります。
例えば、1億円の住宅ローン融資を受けた場合の金利は1％となり、アパートローン、不動産投資のローンよりもはるかに有利になります。返済期間35年とするとローン支払い額は、約24万円となり、同時に購入した不動産で20万円の賃料収入を考慮すると、自身の毎月の実質負担は約4万円です。
住宅ローンの大部分を賃借人から間接的に支払いを受けていると考えれば、有利な融資条件を獲得できて、自己居住の不動産を手に入れることができるなどのメリットがあるため、大変有利な投資方法といえます。
他のメリットとして、住宅部分の床面積が全体の50％以上といったような条件で住宅ローンを利用できた場合には、所得税の税額控除である住宅ローン減税も受けることができる場合があります。また、将来的に用途を変更するなどして、賃貸部分を二世帯住宅として使用するという使い方もあります。
さらに、住宅ローンが利用可能になるため、団体信用生命保険にも加入でき、所有者に万一の事があっても安心です。
デメリットとしては、賃借人と隣接して居住し、距離が極めて近いため、人間関係が良好でなかった場合は大きなトラブルに発展する可能性があります。
例えば騒音問題などが起こった際や、賃料の滞納が発生した場合に、督促をしづらいという可能性もあります。また、2戸分の借入れやローンの支払い金額は大きくなるため、空室となった場合は返済の負担が大きくなります。
これまで賃貸併用住宅のそれぞれのメリット、デメリットについて解説してきましたが、検討する際にはまずはその仕組みを十分に理解しましょう。
そして単なる投資ではなく、自らの住居が併用される賃貸物件であることからも、家族計画等も含めた“自分のライフプラン”によく合っているものなのかを吟味して判断していきたいものです。
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