マンション投資の基本
2017/09/05

都心物件と地方物件。それぞれのメリット・デメリットとは

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
「不動産投資は、土地勘のあるエリアですべき」と聞きますが、都心物件と地方物件では果たしてどちらが有利なのでしょうか。都心物件と地方物件のいずれにもメリット・デメリットが存在します。エリアを選ぶときの参考のために、それぞれの特徴を詳しく説明します。

都心物件のメリット・デメリット

都心物件のメリットは、なんといっても賃貸需要の高さです。よく知られているように、日本は少子高齢化が進み、人口減少の局面を迎えています。しかし、生活に便利な都心部への人口流入は単身者を中心に継続的に増えています。

東京都の統計(http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syosoku/sy14rf0006.pdf)によると、東京都の単身世帯は2010年時点で292.2万世帯。2025年には320.2万世帯まで増加するとみられています。首都圏(神奈川県、埼玉県、千葉県)まで広げると、2030年に644.8万世帯まで増加する見通しです。

都心に多いワンルームマンションは、進学や就職で上京し、単身で暮らす若者世帯がこれまではメインターゲットでしたが昨今は若者だけでなく、高齢者も生活に便利な都心部での生活を選び、郊外から引っ越してくるケースが増えています。こうした単身高齢者世帯にとっても、ワンルームマンションはちょうど手頃なサイズだといえます。需要が多いことから、空室リスクが少なく、家賃も下がりにくいため、安定性の高い不動産投資を行うことができます。また、資産価値が下がりづらいというメリットもあります。

一方で都心物件のデメリットは、物件価格が高くなりがちで、利回りが比較的低いということです。安定した家賃収入が期待できるため、都心物件は投資対象として人気があるためです。

特に新築物件は物件価格が高く感じるかもしれません。そんな場合には中古物件を検討してみると、立地が良いのに比較的割安な物件に出会えるかもしれません。

地方物件のメリット・デメリット

一方、地方物件のメリットは、物件価格を低く抑えられる点です。物件の購入コストが低いので、それだけ利回りがよく、効率的な投資ができる可能性があります。

デメリットは、まず入居者の多様性がないことがあります。地方都市でも、都心部のようにワンルームマンションが建ち並んでいるエリアがあります。このような地域はたいてい近くに大学や企業の事業所などがあり、大学に通う学生や企業に勤める方が入居者のターゲットとなります。都心であればさまざまな理由で流入してきた人たちが潜在入居者となりますが、入居者の多様性が少ないと、大学や企業などの供給元が撤退したときに、なかなか次の借り手が見つからず、家賃を下げてもいっこうに入居者がつかないといった事態にもなりかねません。

また、地方物件の中でも、相続対策で建てられたような物件には要注意です。地元の地主が相続対策として「マンションを建てたほうが節税になる」と建築業者アドバイスされて建てた物件も多いのです。このような物件はまず土地ありきで話が進むので、その立地が本当に入居者集めに適しているかなどのマーケティングがされていないことがほとんどです。

物件価格が安く利回りも高い、「お買い得物件」のようにみえて、実はフタをあけてみたらほとんど入居者がいない、オーナーも不動産経営に不慣れなので物件のメンテナンスもきちんとされていないというような「問題物件」である可能性もあります。共有部のエレベーターや水道設備などの物件のメンテナンスが不十分だと、購入してすぐに数10万円の出費を強いられる可能性もあります。

地方部の一棟マンションに投資する場合は、表面利回りだけでなくコストも含めた実質利回りをチェックする、物件のメンテナンス状況をチェックするなどの対策が必要です。

このように都心物件と地方物件のどちらにもメリットとデメリットがあります。しかし、さまざまなリスクや今後の人口動態などを考えると、初心者は入居者のつきやすい都心の物件からチャレンジしたほうがリスクは低いのではないでしょうか。

 

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