都心or地方?不動産投資ならどちらの物件?各メリット・デメリットとは

(写真=PIXTA)
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「不動産投資は、土地勘のあるエリアですべき」と言われることもあるようですが、都心物件と地方物件では果たしてどちらが有利なのでしょうか。もちろん、都心物件と地方物件のいずれにもメリット・デメリットが存在します。不動産投資をするエリアを選ぶときの参考のために、ここではそれぞれの特徴を詳しく説明していきましょう。

(本記事は2017/09/05配信のものを2021/10/18に更新しております)

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▼目次

  1. 都心物件のメリット・デメリットとは
  2. 地方物件のメリット・デメリットとは
  3. 初心者なら空室期間リスクの低いエリアがおすすめ

1. 都心物件のメリット・デメリットとは

1-1. 都心物件のメリット

不動産投資における都心物件のメリットは、なんといっても賃貸需要の高さです。よく知られているように、日本は少子高齢化が進み、人口減少の局面を迎えています。しかし、生活に便利な都心部への人口流入は特に単身者を中心に継続的に増えています。

東京都の統計によると、東京都の単身世帯は2010年時点で292.2万世帯。2025年には320.2万世帯まで増加するとみられています。首都圏(神奈川県、埼玉県、千葉県)まで広げると、2030年に644.8万世帯まで増加する見通しです。

例えば、都心に多いワンルームマンションは、進学や就職で上京し、単身で暮らす若者世帯がこれまではメインターゲットでしたが昨今は若者だけでなく、高齢者も生活に便利な都心部での生活を選び、郊外から引っ越してくるケースが増えています。こうした単身高齢者世帯にとっても、ワンルームマンションはちょうど手頃なサイズだといえます。需要が多いことから、空室リスクが少なく、家賃も下がりにくいため、安定性の高い不動産投資(マンション経営)を行うことが可能です。また、だからこそ資産価値が下がりづらいというメリットもあります。

1-2. 都心物件のデメリット

一方で都心物件のデメリットは、物件価格が高くなりがちで、利回りが比較的低いということです。安定した家賃収入が期待できるため、都心物件は投資対象として人気があるためです。

ちなみに、2021年10月現在のワンルームマンションに関する不動産市況では、都心物件が非常に少なくなっています。築20年位までの都心・築浅中古物件が少ない一方、好立地でありながら比較的割安な新築物件も出てきています。ブランドエリアや都心3区・5区などの物件が高く感じる方は、築年数にこだわらず、少し条件を広げて検討してみると良いでしょう。

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2. 地方物件のメリット・デメリットとは

2-1. 地方物件のメリット

一方、地方物件のメリットは、物件価格を低く抑えられる点です。物件の購入コストが低いので、それだけ利回りがよく、効率的な投資ができる可能性があります。

2-2. 地方物件のデメリット

デメリットは、まず入居者の多様性がないことがあります。地方都市でも、都心部のようにワンルームマンションが建ち並んでいるエリアがあります。このような地域はたいてい近くに大学や企業の事業所などがあり、大学に通う学生や企業に勤める方が入居者のターゲットとなります。

都心であればさまざまな理由で流入してきた人たちが潜在入居者となりますが、入居者の多様性が少ないと、大学や企業などの供給元が撤退したときに、なかなか次の借り手が見つからず、家賃を下げてもいっこうに入居者がつかないといった事態にもなりかねません。

2-3. 地方物件で特に要注意なものとは

また、地方物件の中でも、相続対策で建てられたような物件には要注意です。地元の地主が相続対策として「マンションやアパートを建てたほうが節税になる」と建築業者アドバイスされて建てた物件も多いのです。このような物件はまず土地ありきで話が進むので、その立地が本当に入居者集めに適しているかなどのマーケティングがされていないことがほとんどです。

2-4. 高利回り物件の落とし穴

都心と地方では利回りの相場が異なります。都心の物件は地方に比べ、低い利回りで販売されるケースが多くみられます。利回りだけを見ていると、地方物件の方が高収益を期待できそうに思えますが、そこには落とし穴があります。

物件価格が安く利回りも高い、「お買い得物件」のようにみえて、実はフタをあけてみたらほとんど入居者がいない、オーナーも不動産経営に不慣れなので物件のメンテナンスもきちんとされていないというような「問題物件」である可能性もあります。共有部のエレベーターや水道設備などの物件のメンテナンスが不十分だと、購入してすぐに数10万円の出費を強いられる可能性もあります。

地方の一棟マンションやアパートを検討する場合は、表面利回りだけでなくコストも含めた実質利回りをチェックする、物件のメンテナンス状況をチェックするなどの対策が必要です。

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3. 初心者なら空室期間リスクの低いエリアがおすすめ

都心か、地方かを比較して選択するにあたっては、主に次の2点に注意する必要があります。

1つ目は、空室期間リスクです。地方に比べ、人口の集中する都心は安定的な入居率が見込めます。地方は賃貸需要の点で、やはり都心に劣ります。都心では1ヶ月~数ヶ月で空室が解消することがほとんどですが、地方では空室期間が数年にわたることも珍しくありません。また、都心では築年数が経過しても家賃がほとんど値下がりせず、家賃水準は緩やかな上昇傾向にある一方、賃貸需要が劣る地方では家賃下落リスクが高い状況です。

もちろん、地方の高利回り物件を運用していても入居者付けがうまくいくのであればリターンは大きいでしょう。ただし、成功するためにはある程度のスキルや経験が問われます。リターンが大きい分、リスクも高いということを肝に銘じ、手間と労力を惜しまず根気よく取り組む必要があります。

2つ目は、不動産の資産価値が維持・向上するのか、減少するのかという点です。都心(東京23区)では人口は増加傾向にあり、なかでも単独世帯数(単身者)は増加が今後も続く見通しで、将来にわたり安定した資産価値が見込めます。不動産投資には保有して家賃収入を得る他に売却してキャピタルゲインを得る道もあります。今後も地価が上昇する可能性があるのは、やはり都心の方が可能性が高く、資産価値としての側面は都心の方が高い、あるいは落ちにくい傾向があると言えます。

このように、マンション経営やアパート経営といった不動産投資においては、都心物件と地方物件のどちらにもメリットとデメリットがあります。しかし、さまざまなリスクや今後の人口動態などを考えると、特に不動産投資初心者は、空室期間リスクの低い都心の物件からチャレンジするのがおすすめです。

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