不動産投資ローン活用術(2)
団体信用生命保険（団信）とは、万が一、債務者が返済中に亡くなったり高度障害を負ったりして弁済不能となった場合に、保険金により残債を返すことができる保険です。一般的には住宅ローンを借りたときに同時に加入することが多いのですが、不動産投資ローンにも同じように団信が付いてくるケースが多いです。
実はその団信が場合によっては一般的な生命保険よりも有利になることはご存じでしょうか？ここでは気になる最新の団信のスゴさついて注目してみましょう。
（本記事は2017/09/01配信のものを2023/01/05に更新しております）
金融機関は貸出金を確実に回収するためにさまざまな手段を講じます。不動産投資ローンを供与する際には、当該物件の収益力を分析するだけでなく債務者の総合的な収入額や保有資産などから返済能力を判断します。
また債務者が自力返済できなくなった事態を想定して、当該不動産に担保価値を資産した上で抵当権（担保権）を設定します。
このような債権保全策の1つとして団信も利用されています。金融機関にとって担保処分は手間がかかるうえに価格変動リスクがあるため、保険金により残債を確実に回収できる団信は魅力的な保全手段です。
一方で債務者（相続人）にとっても、投資不動産を円滑に承継できる上に債務弁済から解放されるというメリットがあります。
前述のとおり団信は債務者が亡くなったときだけでなく、高度障害を負って返済不能となった場合にも保険金が支払われます。また、3大疾病（ガン、脳卒中、心筋梗塞）、8大疾病（3大疾病プラス高血圧性疾患、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）にも対応した商品が開発されています。
もっとも死亡・高度障害、3大疾病等のオプション以外の病気やケガに団信は適用されないため、医療保険などにより長期療養に伴う収入減に耐えられる（ローン返済を継続できる）ように備えることも大切です。
その一方で団信により投資不動産が相続されることを前提に生活設計を行ったうえで、過剰な生命保険の解約といった見直しなどを検討することも欠かせません。
例えば、下記の金融機関は団信を活用した不動産投資ローンを提供しています。（2020年8月30日時点）
オリックス銀行は、期間1年以上35年以内、借入元本1000万円以上2億円以内の不動産投資ローンをラインナップしており、融資条件の1つに団信加入を掲げています。一般的な団信だけでなく、介護保障・生活習慣病保障・健康上の理由で団信加入が難しい方向けといった団信（一般団信＋団体信用介護保障保険）を状況によって0.1%の金利を上乗せするで加入可能です。保険料は全額が金融機関の負担となっています。3-2
SMBC信託銀行（プレスティア）は、期間1年以上30年以内、借入元本500万円以上1億円以内の不動産投資ローンを手がけており、団信（障害特約付）に加入できます。障害特約とは、死亡・高度障害といった一般的な状態だけでなく、所定の身体障害となった場合にも保険金が支払われます。こちらも保険料は全額金融機関の負担となります。
不動産投資ローンは20年、30年の長期償還を前提としているため、万が一の場合には返済期限が到来（完済）する前に対象不動産を相続する可能性があります。
被相続人を対象とする生命保険などによりローンを返すことも考えられますが、その場合は全額返済できない恐れがあります。一方、団信に加入していれば確実に残債を弁済できるため、より安全に投資不動産を相続できます。
もし対象不動産の収益性が低ければ、相続人が当該物件を売却して再投資すればいいでしょう。団信付きローンを組んで不動産投資を行えば安心して相続できるため、多額の生命保険に加入して現金を残すよりも有利な運用になるかもしれません。
【不動産投資ローン活用術】シリーズ
