サラリーマンの不動産投資は簡単?始め方と失敗例、物件購入の流れを解説

(写真=Rakopton TanyakamLPN_Shutterstock.com)
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不動産投資は、サラリーマンにとって会社勤めをしながらできる、とても手離れのいい投資ですが、初心者がはじめるには難しいのではと思う方もいるのではないでしょうか。興味はあっても、本業が忙しくて先延ばしになっている人も多いでしょう。

不動産投資は、口座を開設すれば少額の資金で取引できる株式投資やFXとは違い、金融機関から数百万円、数千万円の融資を受けて行う取引のため、慎重にならざるを得ないのは確かです。しかし、株式投資はいざ始めてみると、普段から値動きをチェックし、情報収集をし、自分で売買をしなければなりません。それに対し、不動産投資は管理会社任せにできるメリットもあります。

では、実際に不動産投資を始める際や始めた後に、どのような作業があり、どれくらいの時間がかかるものなのでしょうか。ここでは、不動産投資を始めるのに掛かる準備期間や作業工程、そして信頼できる不動産会社を選ぶことの重要性について解説していきます。

(本記事は2017/10/10配信のものを2022/1/21に更新しております)

▼目次

  1. 不動産投資物件を購入するまでの流れと準備期間
  2. 不動産投資ローン利用の注意点「4箇条」
  3. 信頼できる不動産会社を探すポイントとは
  4. 購入後は管理会社が全てやってくれる

1. 不動産投資物件を購入するまでの流れと準備期間

一般的に、不動産投資物件の購入は、次のような流れで進んでいきます。

情報収集
 ↓
不動産業者へ問い合わせ(資料請求)
 ↓
不動産業者と面談(対面もしくはオンライン)
 ↓
物件提案・シミュレーション確認
 ↓
必要に応じて現地確認・物件見学
 ↓
申込・不動産売買契約
 ↓
金融機関にて融資審査
 ↓
金消契約(金銭消費貸借契約)
 ↓
決済・引き渡し

不動産投資を始めるのに必要な準備期間は人それぞれですが、情報収集から問い合わせまでは1ヶ月~3ヶ月程度の方が多い傾向です。また、実際に問い合わせてから不動産売買契約までは2~3週間、不動産売買契約から決済までが1ヶ月程度のケースが多くなっています。

投資物件の購入検討にあたっては、物件資料やシミュレーションで判断する方が多数派で、現地確認・物件見学を行わない方が多い傾向です。もし現地確認を行うのであれば、サラリーマンの方は土日の休日を利用するケースが多くなります。遠方の物件ですとスケジュールを組むのが難しいケースもあるでしょう。その間に他の方が購入申込をしてしまう可能性も考えられますので、注意が必要です。

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2. 不動産投資ローン利用の注意点「4箇条」

不動産投資を始めるにあたっては、サラリーマンの方であればほとんどの方が不動産投資ローン、つまり金融機関からの融資を利用します。そのため、まずは不動産業者と面談し、どのような不動産投資ローンを利用できるか確認することが、投資物件購入をスムーズに進めるコツです。

ここでは、不動産投資ローンを利用するために重要となるポイントや注意点を4つ、押さえておきましょう。

2-1. 物件選定よりも先に「不動産投資ローン」を確認

まず大前提として、どんなに好条件の物件に出会えたとしても、融資を受けられなければ投資物件を購入することができません。よくありがちな失敗例としては、先に物件を比較検討して選んでから、実は融資がつかない物件だった、あるいは条件の悪い不動産投資ローン(金利が高い、融資期間が短い等)しか利用できないため、物件を購入できず、物件選定に費やした時間が無駄になったというケースです。

投資マンション購入の流れ:悪い例
投資マンション購入の流れ:悪い例

失敗の原因は、順番を間違えたこと、つまり不動産投資ローンの確認をする前に物件を選んでしまったことにあります。

2-2. 不動産業者の提携金融機関をうまく活用する

では、不動産投資ローンはどのように確認すれば良いのでしょうか。実は、金融機関は個人からの融資打診よりも、優良な不動産業者経由での融資申し込みを優遇しています。また、不動産業者ごとに提携している金融機関が異なります。そのため、不動産業者に問い合わせて、どの金融機関と提携しているかを確認すれば、好条件の不動産投資ローンを利用できる可能性が高まります。

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2-3. 自分自身の属性情報をありのままに開示する

不動産投資ローンを利用するためには、購入する物件の担保価値はもちろん、購入する方の属性(信用力)が重要視されます。ですので、不動産業者に自身の属性情報を伝え、利用可能な金融機関の紹介を受け、融資可能枠(与信枠)を事前診断してもらうことが購入の近道となります。

伝えるべき属性情報は具体的に、年齢、勤務先、勤続年数、年収、既存の借り入れ状況、金融資産保有額などです。ナイーブな情報もありますが、ありのままに開示することで、正確な融資診断が受けられ、最大限融資を活用した資産形成設計が可能となります。

投資マンション購入の流れ:良い例
投資マンション購入の流れ:良い例

2-4. 書類の準備が遅れると損をする可能性も?

不動産売買契約や金融機関の融資審査にあたっては、住民票や収入証明書など公的書類の提出が必要となります。また、審査段階で追加書類を求められるケースもあります。書類の準備に時間がかかると決済の時期が延びてしまいます。

決済が延びてしまうと、家賃収入を得られるタイミングが遅くなってしまうことはもちろん、決済時の融資適用条件(金利やキャンペーン条件など)が変わってしまうことがあるため注意が必要です。そうならないよう、購入を決断した段階で、決済までに必要となる書類を確認しておき、何をいつまでに準備するのか、不動産業者の担当スタッフと綿密に打ち合わせしておくことが大切です。

3. 信頼できる不動産会社を探すポイントとは

3-1. 不動産投資は不動産会社と二人三脚で進めるもの

株式投資やFXなどは自分だけで状況を判断し売買をしなければなりませんが、不動産投資の場合は不動産会社が介在し、相談にのってくれたりアドバイスをしてくれたりします。いわば賃貸管理会社と二人三脚ですすめていく取引だといっていいでしょう。

さらに言うと、不動産会社(購入する会社・賃貸管理会社)だけでなく、不動産投資ローンを扱う金融機関、住んでくれる入居者、リフォームやリノベーションを行ってくれる工事業者など、いろいろな人達との関係が生じます。「不動産投資はチームで行うもの」という意識を持っておくと良いでしょう。

3-2. 長期的な良い関係を築ける不動産会社を選ぼう

そのような特徴を持つ投資ですから、まずは物件選びから購入まで長く良い関係を築いていける不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社と物件さえ決まれば、あとは不動産会社主導で取引は進んでいきます。株式取引のように銘柄を決めたり、値動きを見て売買に頭を悩ませたりする必要はありません。それだけ不動産会社は強い味方になります。業歴や経営基盤、自社物件や管理物件がどのくらいあるかといった点が判断材料となるでしょう。また担当者の人柄や能力も大事です。

3-3. 購入後の賃貸管理会社をどこにするかが重要

さらに重要なのは、購入後の賃貸管理会社選びです。不動産投資は購入が準備であり、購入後からスタートです。購入後の賃貸管理は、「入居者の募集」「賃料の管理」「入居中の対応」「退去時の管理」と多岐にわたりますが、忙しいサラリーマンの方はこれらを賃貸管理会社に任せると安心です。

購入してから自分で信頼できる管理会社を探すとなるとかなりの労力が必要ですが、物件を販売している不動産会社が賃貸管理を行っていることが多く、そのような場合は購入と同時に管理をすべて任せることが可能です。

3-4. 賃貸管理会社選びのポイント

賃貸管理会社選びのポイントとしては、

  • 賃貸管理手数料がいくらなのか
  • 賃貸管理サポート内容がどのくらい充実しているか

を基準に選ぶと良いでしょう。

また、賃貸管理手数料が賃貸管理サポートに対して高額すぎないか?逆に安すぎないか?というバランスの面にも気をつけましょう。(目先のわずかな賃貸管理手数料の違いで任せたばかりに後で大きな損失となってしまうこともあります。)

賃貸管理会社選びは「目先で考えず」長期的視点で考え、購入後の賃貸管理に対してどのように取り組んでいる会社なのか見極めることが大切です。経営基盤を販売だけに頼り、賃貸管理にはあまり力を入れていない不動産会社に何となく賃貸管理を任せてしまうことがないよう気をつけましょう。

4. 購入後は管理会社が全てやってくれる

株式取引は簡単に始められますが、始めた後は常に情報収集や売買の判断が必要となります。時には1日中パソコンに張り付かなければいけない日もあるでしょう。

それに対し不動産投資は、購入するまで時間がかかりますが、購入後は、賃借人の募集や連絡、家賃の回収、修理などの実務は賃貸管理会社に任せられますので、サラリーマンの方などこそ自分の本業に支障をきたすことは少ないといえます。

そこの忙しいあなたも一度重い腰を上げてみてはいかがでしょうか。

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