老後に備えて資産形成・投資を進めている方も多いことでしょう。現代のように将来が見通しづらい時代において「老後の安心」を得るためには、年金制度や社会保障制度など公的な支援を頼りにするのではなく、自らの資産は自ら構築・拡大・管理すること、つまり「自助努力」が求められます。
老後の生活費や医療費など将来必要となる資金を想定してみると、20代・30代のうちから主体的な資産形成を進める必要があるとわかります。ただし、得られた給与収入から堅実に貯金（貯蓄）していくだけでは、将来に備える資産形成には不十分です。そこで、貯金（貯蓄）と併行して投資を行い「お金がお金を生む仕組み」を構築する必要があるのです。
しかし、投資をスタートしたは良いけれど、結果として「思うようにお金が増えない」「むしろ資産が減ってしまった」など、ネガティブに感じている方も多いのではないでしょうか。実は、そのような方の多くは「投資」ではなく、株式のデイトレードやFX、仮想通貨（暗号資産）など「投機」的な対象にお金を投じたために、ハイリスク・ハイリターンになって失敗しているケースが多いのです。
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（本記事は2018/10/22配信のものを2024/10/01に更新しております）
そもそも、投資と投機は異なります。投資とは、中長期的な視点をもって自らの資産（お金・信用力・時間など）を投じることであり、利益や配当も視野に入れたうえで資金を運用し、資産形成を進めることです。その背景には、“お金に働いてもらう”という意識があるため、自らの資産（お金・信用力・時間など）をそのまま遊ばせておくのではなく、適切に投資することで、堅実に資産形成をしていこうという姿勢があります。
一方、投機とは何でしょうか。投機とは、短期間で売買することを前提とした取引のことで “安く買って高く売る”をベースとした「利ざやの獲得」を目指しているものです。短期間で売買をくり返すことも多く、状況に応じてギャンブル的な（運の要素が大きい）取引になる傾向があります。その結果、大きく勝つこともあれば、失敗してしまうこともあるのです。
これらの違いからもわかるように、将来に備える資産形成という観点からは、短期的な「投機」ではなく、中長期的なスタンスで進める「投資」をすべきなのは明らかです。にもかかわらず、投資初心者の方が目先の利益を追いかけるあまり「投機」に手を出してしまい、失敗するケースが後を絶ちません。
例えば、投機を行ってたまたま「ビギナーズラック」で利益が出たために、簡単に利益を出せると勘違いして、次に大きな損失を出してしまうケースが見受けられます。あるいは、投機で出た損失をカバーしようとさらにリスクの大きい投機を行ったために、余計に損失が膨らんでしまったケースがあります。
「投資に失敗した」という人の話を聞いてみると、投資をしているつもりで実は「投機」を行っているケースが目立ちます。つまり、中長期的な視点で本来の投資に取り組めなかったことが失敗の原因といえます。短期的な投機によって一喜一憂していては、いつまで経っても資産が形成されません。そうではなく、堅実な投資を中長期的に継続することによって、着実に資産を築いていくことが必要です。
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では、将来に備える資産形成を前提として、どのような投資を行えば良いのでしょうか。特に過去、株式投資やFX投資など、どちらかというと投機よりの投資対象で失敗した経験を持つ方であれば「不動産投資」を検討してみると良いでしょう。なぜなら不動産投資には、投機や他の投資と決定的に異なる点があるためです。具体的には、次の4つが挙げられます。
投機や多くの投資法では「キャピタルゲイン」を目標とする一方で、不動産投資では家賃収入という「インカムゲイン」を目標とします。家賃収入は入居者（借主）がいる限り安定的・継続的に得られるため、計画が立てやすく、将来に備える資産形成に適していると言えます。
キャピタルゲインによる収益の大きさは「値上がり（値下がり）」に起因します。そのため、キャピタルゲインを目標にしてしまうと運任せになることも多く、確実性が低く（リスクが高く）なりやすいのです。一方で、インカムゲインの収益の大きさは「時間」に起因します。つまり、収益を大きくするには単純に時間をかけて収益を蓄積すれば良いのです。このように考えると、インカムゲインを目標とする投資は確実性が高く（リスクが低く）、投資の初心者や、過去に投機や投資で失敗した人でも成功しやすい方法と言えます。
加えて、キャピタルゲインを目標にしてしまうと、常に値動きを気にする必要が出てきてしまいます。一方で、インカムゲインを目標とする不動産投資の場合、家賃収入の急激な変動がなく、変動幅も小さくなっています。そのため、日常生活で精神的な負担を感じることはほとんどありません。
【参考記事】
・はじめる前に学ぶ！不動産投資で成功する人の「リスク回避思考」3つの視点
世の中の投資法の多くは、ある程度まとまった資金を自ら用意し、それを元手に投資を行います。しかし不動産投資は、金融機関からの融資という「他人資本」を活用できるため、手持ち資金がなくても（物件や属性によっては頭金0円・自己資金ゼロでも）始められます。
また、融資を受けるとなるとローン返済が心配になるかもしれませんが、不動産投資のローンは消費のためのローンや住宅ローンと違って、ほとんど家賃収入から返済できます。そのため、家計に負担をかけずに投資できますし、併行して貯蓄を進めることもできます。
【参考記事】
・マンション経営で破綻する人が知らない「消費」と「投資」の違いとは？「住宅ローン」と「不動産投資用ローン」の違いとは？
家計に余裕があり、不動産投資と併行して給与収入から貯蓄することも可能な場合には、「繰上げ返済」が有力な選択肢となり得ます。繰上げ返済には完済のタイミングを早める「期間短縮型」と、キャッシュフローを良くする「返済額軽減型」の2つのパターンがあります。いずれのパターンを選択しても返済総額を減らす効果があり、その点で繰上げ返済は一種の“投資”と捉えることもできます。
たとえば、2,000万円の投資物件を金利2％、融資期間35年のローンで購入したケースで、5年後に期間短縮型で100万円の繰上げ返済を行うと、返済期間は26ヶ月短縮され、返済総額は78万2,182円減ります。この返済総額の減少分を100万円に対する30年分の利息と捉えれば、年利は単利で78万2,182円÷100万円÷30年＝約2.6％ 、複利でも金利と同等の約2％となります。
ここでいう約2％という利率は定期預金よりもはるかに大きく、これだけの収益を長期間にわたり確定的に実現できる投資はなかなか見られないでしょう。このように、融資を受けて不動産投資を始めれば、繰上げ返済という「新たな投資のチャンス」を自分でつくり出せるのです。
【参考記事】
・効果あり？不動産投資ローンの「頭金」「繰上げ返済」を熟知しよう
多くの投資法と異なり、不動産投資は「現物資産」を所有できる投資です。現物資産である不動産は、目で見て触れることから安心感を得られます。一般的に日本では物に愛着を持つ風土が根強い面があります。過去に投機や投資で失敗した人や、投資への不安感がある人こそ、不動産投資であれば資産形成を行いやすいのではないでしょうか。
【参考記事】
・30代からはじめよう！日本人に最適な投資の特徴
「人生100年時代」と言われる現代において、最も大きなリスクは「長生きリスク」です。長生きリスクとは、自分や家族がいつまで長生きするかわからないなかで、老後の生活費をはじめ、医療費、介護費用、その他の必要資金を捻出し続けなければならないリスクのことです。
仕事を定年退職してからの老後生活では、年金収入が主な生活原資となりますが、現在の給付水準でも「ゆとりある生活」を送るには不十分です。加えて、今後さらに少子高齢化が進んでいくと予想される社会情勢では、現在の20代・30代の方が年金を受け取る頃の「年金支給開始年齢の繰り下げ」「年金支給額の減少」は避けられない見通しです。
不動産投資では、ローンを完済したときに「ローンのないマンション」から家賃収入、つまり「不労所得」として安定した収入を得る「仕組み」となります。他方、株式投資などの金融資産を老後の生活原資とした場合には、増やした資産を切り崩していかなければなりません。そうなると、資産が減っていくにつれ、どんどん追い詰められていく感覚に陥ることは想像に難くないでしょう。
現役時代から将来を見据えて不動産投資をスタートし、老後を迎えたときにローンを完済していれば、不労所得の仕組みがあることで「安心感」が大きく違うのです。
【参考記事】
・いざという時に頼れる「不労所得」の仕組みこそが不動産投資
不動産投資の強みとしては、「長期・継続・安定」ということが挙げられます。不動産投資で得られる収入は、短期的なものではありません。不動産を所有し、賃貸に出している間は、定期的に収入を得続けることが可能です。加えて、都心をはじめとする需要が安定している地域で不動産を購入すれば、将来にわたって安定的な収入が期待できるのです。
ここまで見てきたように、自らの資産を投機的な商品に投じて失敗した人も、不動産投資であれば、より安定的に資産を形成していくことが可能となります。まずは、投資の目的を明確にしながら、投資と投機の違いを知り、中長期的な視点から資産を増やすことの大切さを考えてみましょう。そのうえで、投資本来の魅力を知り、長期投資の王道である不動産投資に着手してみてはいかがでしょうか。
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