マンション投資の基本
2018/10/22

投資に失敗した人でも成功する!「4つの決定的な違い」で不動産投資は堅実に資産形成できる

(写真=Magnetic Mcc/Shutterstock.com)
(写真=Magnetic Mcc/Shutterstock.com)
自らの資産形成を進めていくにあたり、“投資”にチャレンジしている方も多いことでしょう。とくに現代のように将来が見通せないような時代においては、自らの資産は自ら管理していかなければなりません。他人任せにしていたり、公的な支援に過度な期待をしたりしていると、いつまで経っても主体的・積極的な資産形成はできないのです。

その点、すでに投資にチャレンジしている方は、将来のお金についてきちんと考えている人といえるかもしれません。老後の生活費や医療費など将来必要となる資金を想定してみると、得られた給与収入から堅実に貯蓄していくだけでは、将来に備える資産形成には不十分です。そこで、お金をただ眠らせておくのではなく積極的に投資すれば、“お金がお金を生む仕組み”を構築することができ、将来に備える主体的な資産形成が可能となります。諸外国では当たり前のように行われているそのような習慣も、まずは投資をはじめてみることからスタートします。

ただ、その結果については、「思うようにお金が増えていかない」「むしろ、自らの資産が減ってしまった」など、ネガティブに感じている方も多いのではないでしょうか。そのような方の多くは、実は“投資“ではなく、株のデイトレードやFX、仮想通貨など“投機”的な対象にお金を投じたために、ハイリスク・ハイリターンになって失敗しているのです。

不動産投資における「4つの決定的な違い」

では、将来に備える資産形成を前提として、どのような投資を行えば良いのでしょうか。特に過去、投機や投資で失敗した経験を持つ方であれば「不動産投資」を検討してみると良いでしょう。なぜなら不動産投資には、投機や他の投資と決定的に異なる点があるためです。具体的には、次の4つが挙げられます。

1.インカムゲインが目標:時間を味方につけられる、値動きに一喜一憂しなくて済む

投機や多くの投資法では「キャピタルゲイン」を目標とする一方で、不動産投資では家賃収入という「インカムゲイン」を目標とします。家賃収入は入居者(借主)がいる限り安定的・継続的に得られるため、計画が立てやすく、将来に備える資産形成に適していると言えます。

キャピタルゲインによる収益の大きさは、「値上がり(値下がり)」に起因します。そのため、キャピタルゲインを目標にしてしまうと運任せになることも多く、確実性が低く(リスクが高く)なりやすいのです。一方で、インカムゲインの収益の大きさは「時間」に起因します。つまり、収益を大きくするには単純に時間をかけて収益を蓄積すれば良いのです。このように考えると、インカムゲインを目標とする投資は確実性が高く(リスクが低く)、投資の初心者や、過去に投機や投資で失敗した人でも成功しやすい方法と言えます。

加えて、キャピタルゲインを目標にしてしまうと、常に値動きを気にする必要が出てきてしまいます。一方で、インカムゲインを目標とする不動産投資の場合、家賃収入の急激な変動がなく、変動幅も小さくなっています。そのため、日常において精神的な負担を感じることはほとんどありません。

【参考記事】はじめる前に学ぶ!不動産投資で成功する人の「リスク回避思考」3つの視点

2.元手が少なくても始められ、家計に負担がかからない

世の中の投資法の多くは、ある程度まとまった資金を自ら用意し、それを元手に投資を行います。しかし不動産投資は、金融機関からの融資という「他人資本」を活用できるため、手持ち資金がなくても(物件や属性によっては頭金0円でも)始められます。

また、融資を受けるとなるとローン返済が心配になるかもしれませんが、不動産投資のローンは消費のためのローンや住宅ローンと違って、ほとんど家賃収入から返済できます。そのため、家計に負担をかけずに投資できますし、併行して貯蓄を進めることもできます。

【参考記事】マンション経営で破綻する人が知らない「消費」と「投資」の違いとは?「住宅ローン」と「不動産投資用ローン」の違いとは?

3.繰り上げ返済という「投資先」をつくり出せる

家計に余裕があり、不動産投資と併行して給与収入から貯蓄することも可能な場合には、「繰り上げ返済」が有力な選択肢となり得ます。繰り上げ返済には完済のタイミングを早める「期間短縮型」と、キャッシュフローを良くする「返済額軽減型」の2つのパターンがあります。いずれのパターンを選択しても返済総額を減らす効果があり、その点で繰り上げ返済は一種の“投資”と捉えることもできます。

たとえば、2,000万円の投資物件を金利2%、融資期間35年のローンで購入したケースで、5年後に期間短縮型で100万円の繰り上げ返済を行うと、返済期間は26ヶ月短縮され、返済総額は78万2,182円減ります。この返済総額の減少分を100万円に対する30年分の利息と捉えれば、年利は単利で78万2,182円÷100万円÷30年=約2.6% 、複利でも金利と同等の約2%となります。

この利率は定期預金よりもはるかに大きく、これだけの収益を確定的に実現できる投資はなかなか見られないでしょう。このように、融資を受けて不動産投資を始めれば、繰り上げ返済という「新たな投資のチャンス」を自分でつくり出せるのです。

【参考記事】キャッシュフローを改善する繰上げ返済の効果

4.現物資産である

多くの投資法と異なり、不動産投資は「現物資産」を所有できる投資です。現物資産である不動産は、目で見て触れることから安心感を得られます。一般的に日本では物に愛着を持つ風土が根強い面があります。過去に投機や投資で失敗した人や、投資への不安感がある人こそ、不動産投資であれば資産形成を行いやすいのではないでしょうか。

【参考記事】30代からはじめよう!日本人に最適な投資の特徴

投資を中長期的に継続するべき理由とは

そもそも、投資と投機は異なります。投資とは、中長期的な視点をもって自らの資産を投じることであり、利益や配当も視野に入れたうえで資産運用をすることです。その背景には、“お金に働いてもらう”という意識があるため、自らの資産をそのまま遊ばせておくのではなく、適切に投資することで、資産形成をしていこうという姿勢があります。

一方、投機とは何でしょうか。投機とは、短期間で売買することを前提とした取引のことで “安く買って高く売る”をベースとした「利ざやの獲得」を目指しているものです。短期間で売買をくり返すことも多く、状況に応じてギャンブル的(運の要素が大きい)な取引になる傾向があります。その結果、大きく勝つこともあれば、失敗してしまうこともあるのです。

これらの違いからもわかるように、将来に備える資産形成という観点からは、投機ではなく投資をするべきなのは明らかです。にもかかわらず、投資初心者の方が投機に手を出してしまったがために失敗するケースが後を絶ちません。例えば、投機を行ってたまたま「ビギナーズラック」で利益が出たために、簡単に利益を出せると勘違いして次に大きな損失を出してしまうケース、投機で出た損失をカバーしようとさらにリスクの大きい投機を行ったために、余計に損失が膨らんでしまったケースがあります。

「投資に失敗した」という人の話を聞いてみると、投資ではなく“投機”を選んでしまったケースが目立ちます。その結果、本来すべき投資に取り組めなかったことが失敗の原因と言えます。投機によって一喜一憂していては、いつまで経っても資産が形成されません。そうではなく、堅実な投資を中長期的に継続することによって、着実に資産を築いていくことが必要となるのです。

不動産投資で資産運用を成功させよう

不動産投資の強みとしては、「長期・継続・安定」ということが挙げられます。不動産投資で得られる収入は、短期的なものではありません。不動産を所有し、賃貸に出している間は、定期的に収入を得続けることが可能です。加えて、都心をはじめとする需要が安定している地域で不動産を購入すれば、将来にわたって安定的な収入が期待できるのです。

ここまで見てきたように、自らの資産を投機的な商品に投じて失敗した人も、不動産投資であれば、より安定的に資産を形成していくことが可能となります。まずは、投資の目的を明確にしながら、投資と投機の違いを知り、中長期的な視点から資産を増やすことの大切さを考えてみましょう。そのうえで、投資本来の魅力を知り、長期投資の王道である不動産投資に着手してみてはいかがでしょうか。

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