株式投資経験者こそ「マンション投資」に取り組むべき理由とは

(写真=bleakstar_Shutterstock.com)
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少子高齢化が加速している日本社会において「長生きリスク」に備えるために大切なのが「資産運用」です。自らの資産を適切に運用しコツコツと増やしていくことで、社会保障や公的年金に頼ることなく、老後の生活をお金の面から支えることができます。

資産運用と聞くと「株式投資」をイメージする方が多いと思われます。実際に、資産運用を株式投資から始めた方もいることでしょう。もっとも、株式投資では「良い時と悪い時の差が激しく、なかなか結果が安定しない」という声をよく耳にします。

資産運用にもさまざまな種類がありますが、老後資金の準備という観点では、中長期的な視野に立って、安定的かつ継続的に「資産形成」「資産拡大」していくことが求められます。そこで、株式投資以外の投資法にも目を向けることで、安定的で中長期的な資産運用が実現できます。

(本記事は2018/10/24配信のものを2022/2/13に更新しております)

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▼目次

  1. 株式投資以外の資産配分を考えておきたい理由
  2. 株式投資を補完する「マンション投資」の特徴
  3. より良い資産運用を実現するために

1. 株式投資以外の資産配分を考えておきたい理由

すでに株式投資に取り組んでいる方が、株式投資以外の投資法で取り入れておきたいのが、不動産投資です。特に不動産投資のなかでも、単身向けのワンルームマンションを対象とした「マンション投資」に取り組むサラリーマン投資家がここ数年増えています。

ではなぜ、株式投資経験者がマンション投資に取り組むべきなのでしょうか。その背景には、資産運用を成功させるための考え方として重要な「アセットアロケーション」という概念があります。

1-1.「アセットアロケーション」とは?

「アセットアロケーション」は日本語に訳すと「資産配分」となります。投資先を戦略的に検討したうえで、資産をどのようなバランス(配分)で保有するのかを決めていく考え方のことです。

自らの家計状況やライフプランを把握し、リスク許容度に応じて、どのような形態の資産(株式なのか債券なのか、国内なのか海外なのか等)を、どのくらいの割合で保有するのかを決めていきます。

1-2. アセットアロケーションと「ポートフォリオ」の違い

アセットアロケーションと類似した言葉に「ポートフォリオ」があります。ポートフォリオは「資産構成」、つまりそれぞれの資産クラスについて、どの金融商品や銘柄に投資するのか組み合わせることを意味します。

例えば、国内株式という資産クラスに対して、どの企業の株にどのくらい投資するのかという選択肢は無数にあります。また、個別株以外でファンド(投資信託)に投資する方法、先物取引やオプション取引などデリバティブ(金融派生商品)を取り入れる方法もあります。

このように、アセットアロケーションでは保有資産を全体的・マクロに捉え、ポートフォリオでは個別の資産クラスをミクロに見ていくというアプロ―チの違いがあります。「アセットアロケーション」と「ポートフォリオ」は、同じ意味で混同して使われることも多いのですが、明確に区別して考えておくと、より効果的に投資を進められます。

1-3. 資産運用では「分散投資」が大切

やみくもに投資を続けていても、バランスの良い効率的な投資を行うことはできません。そうではなく、アセットアロケーションを意識したうえで「分散投資」を行っていくことが大切です。

分散投資という観点で考えると、株式投資だけで資産運用をしようとするのは効果的ではありません。そこで、安定資産としてのマンション投資を組み込むことが求められるのです。

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2. 株式投資を補完する「マンション投資」の特徴

アセットアロケーションという考え方から、株式投資とマンション投資との関係性を探っていきましょう。それぞれにバランスよく取り組むことによって、資産全体の好循環がもたらされます。

2-1. マンション投資は低リスクで安定的な投資

マンション投資は「長期・安定・堅実」な投資法です。短期間ではなく中長期的に不動産を所有することで、家賃収入という安定的な収益を実現できます。よく不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われますが、東京のワンルームマンションなど賃貸需要が豊富に期待できる物件タイプを選択すれば、低リスクな運用が可能です。短期間で売買することが多い株式投資と比較してみると、それぞれの性質が大きく異なっているのがわかります。

2-2. インカムゲインとキャピタルゲイン

株式投資では、株式の価格が安いときに購入して、値上がりしたら売却して利益を得る「キャピタルゲイン」を狙うのが基本です。しかし、株式相場はさまざまな変動要因にさらされており、たとえ経験豊富な方でも市場状況によっては大きく損が出てしまうケースもあります。一度大きな利益を得たからといって、さらにリスクの高い株式に投資した結果、相場が大きく下がり利益分をすべて失ってしまったというのはよくある話です。

一方のマンション投資は、オーナーと借主(入居者)との間で締結する賃貸借契約に基づいて、毎月決まった金額を家賃収入として得る「インカムゲイン」を目標とするのが基本となります。インカムゲインを目標とすることで、大きく儲けることができない代わりに収益のブレが少なく、安定的な運用結果が期待できます。

もちろん、空室が発生するリスクもありますが、入居者は数年単位で継続して住むことがほとんどですし、賃貸管理会社が物件を借りる「マスターリース(サブリース)」の仕組みも一般的なため、家賃収入が途切れない状態を維持するのは初心者の方でも難しくありません。

もっとも、株式投資でも配当収入でインカムゲインを得ることもできますが、毎年の業績によって配当が下がったり全く出なかったりするのはよくあることです。またマンション投資でも売却することで、相場状況次第ではキャピタルゲインが得られるケースもありますが、代わりにインカムゲインを得る「仕組み」を失い、老後の数少ない収入源の1つが無くなってしまうことに注意が必要です。

2-3. 株式投資とマンション投資、双方の強みを活かす

キャピタルゲインを狙うこと自体が悪いのではありません。問題なのは、キャピタルゲインばかりを追い求めてしまい、結果的に資産形成につながらないことです。そうならないよう、マンション投資とセットで取り組み、一方でキャピタルゲインを狙いつつ、安定的なインカムゲインを実現するのが望ましいでしょう。大切なのは、それぞれの強みを活かすことです。

3. より良い資産運用を実現するために

少子高齢化が加速している日本社会において、将来に備えて自らの資産を自らで運用していくことは必須といえます。しかし、投資をしているということに満足して、結果的に資産を減らしていては意味がありません。安定的かつ継続的に資産を増やすために、資産状況をアセットアロケーションという視点から概観し、バランスの良い投資を心がけましょう。

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