マンション投資の基本
2017/09/06

区分投資と一棟投資。それぞれのメリット・デメリットとは

(写真=elxeneize_Shutterstock.com)
(写真=elxeneize_Shutterstock.com)
不動産投資には、区分所有と一棟投資があります。初心者の投資家は、区分所有のケースがほとんどですが、徐々に物件を増やしていき、最終的に一棟マンションに投資するといった投資家を目指している人も少なくないでしょう。今回は、区分投資と一棟投資のそれぞれの特徴やメリット、デメリットについて詳しく見ていきましょう。

区分所有マンションのメリット・デメリット

区分所有マンションとは、ワンルームマンションなどの一部屋を所有することです。中には、複数の部屋を所有するパターンもありますが、一棟すべてが自分の持ち物でないかぎり、区分所有となります。

メリットは、なんといっても購入金額が低いことです。手元に資金が少ない初心者の投資家でも、参入のハードルが低いといえます。また、同じ投資金額を費やすのであっても、マンション一棟をまるごと購入するよりも、複数の区分マンションを分散して所有したほうが、災害などのリスクを軽減できます。また、都心部に位置するケースが多く、安定した入居者需要が見込める場合が多いのもメリットとなります。

なお、区分所有マンションでは、建物全体の大規模修繕や日常のメンテナンスは管理組合が計画的に行います。区分所有者は毎月、管理費と修繕積立金を支払いますが、管理組合が主体となって行うので、個人のサラリーマンの方が安心して不動産投資を行えます。

一方でデメリットは、エントランスやエレベーターなどの共用部分に関しては他の部屋の所有者と共有しているため、修繕や変更の自由度が低くなる点です。

なお、所有戸数が少ない場合には、空室リスクが高くなってしまいますので注意が必要です。特に一部屋しか所有していない場合は、空室になると、家賃収入がゼロになってしまいます。空室リスクを軽減する対策として、複数の区分所有マンションに投資することが挙げられます。また、家賃保証を行っている不動産会社に任せることも検討すると良いでしょう。

一棟マンションのメリット・デメリット

一棟マンションのメリットは、自由度の高さです。土地を含めてマンション全てが自分の持ち物なので、建て替えや大規模修繕などの決定も容易です。また、土地がついてくるので、銀行から融資を受ける際に土地の資産価値が評価されます。将来的にマンションを取り壊すことになっても、土地は手元に残ります。さらにマンション全体を所有しているので、一部屋が空室になったとしてもそのほかの家賃収入でカバーできるため、空室リスクが低下します。

一棟マンションは、区分所有マンションに比べてスケールメリットを得られるのでトータルで維持管理コストを抑えられ、利回りが高く収益性が高いのが特徴です。5棟以上もしくは10室以上の賃貸収入は、不動産所得として認められるので、法人化もできます。法人化すると、税制面でのメリットを得ることができます。なお、区分所有マンションでも10室以上に戸数を増やしていけば、同様のメリットが得られます。

一方、一棟マンションのデメリットはまず、購入金額が高いことです。一棟マンションとなると、数千万円~数億円の投資になります。銀行からの融資なくしては、まず購入は難しいといえます。また、災害が発生した時に建物全体が被害を受ける可能性もあり、リスク分散が難しいという点もあります。

また、区分所有マンションに比べて、中古市場での流動性が低いため、換金性が劣るという点もデメリットです。

さらに区分所有マンションと比較した場合に最も大きいのは、建物の大規模修繕から日常的なメンテナンスまで、建物全体に関することの責任は一人で引き受けなければいけない点です。特に外壁修繕・塗装や屋上防水工事などの大規模修繕には多額の費用が必要になりますが、すべて一人で支払わなければなりません。計画的な積み立てをしておく必要があります。

まずは一部屋の区分所有から始めてみては

不動産投資を始めるときは、立地のほか、購入後の物件管理にきちんと対応できる管理会社を選びましょう。

区分所有マンションは参入障壁が低いため、初心者は比較的こちらからチャレンジすることが多いようです。一棟マンションは、投資額も大きいため、入居者をコンスタントに確保するための事業戦略が重要になります。

まずは区分所有マンションを一部屋から始めて、手応えをつかんだら所有物件を徐々にふやしていき、手元の資金に余裕ができたら一棟投資にチャレンジするのもいいでしょう。

 

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