フリーランスでも大丈夫!不動産投資の幅広い融資方法とは

(写真=wutzkohphoto/Shutterstock.com)
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不動産投資は、銀行をはじめとする金融機関から融資を受けてアパートやマンションを購入し、入居者を獲得することで家賃収入(インカムゲイン)を得る投資手法です。そのため、物件の精査はもちろんのことですが、いかに融資を受けられるかが大きなポイントとなります。

その点、不動産投資に精通しているプロやセミプロの投資家は、“融資戦略”にも長けているものです。つまり金融機関からの融資付けに関する情報を熟知しているからこそ、より良い条件で不動産投資を実践し、成功確率を高めることができていると言えるでしょう。

一方で、金融機関から融資を受けるには、物件の担保価値だけでなく、「個人の審査」も必要となります。個人の審査とは、その人がどのくらいの“信用力”があるのかを測るということです。そこで重要になるのが、投資家本人の「属性」となるわけです。

融資をしてもらうには「属性」がカギとなる

銀行をはじめとする金融機関の融資には、主に「個人審査」と「物件審査」があります。個人審査とは、その人がどのくらいの返済能力を有しているのかを評価するものです。主に「職業」「年収」「年齢」「家族構成」「借り入れの有無」などが評価の対象となります。

一方で物件審査とは、購入する物件がどのくらいの担保価値を有しているのかを評価するものです。もし万が一、実行した融資が焦げついてしまった場合、担保である不動産を売却してもらい、どのくらい返済してもらえるのかを試算するために行うものです。

特に投資家の方が意識しておきたいのは、個人の審査でしょう。いわゆる“属性”が優れていなければ、より良い条件で融資を受けることはできません。属性とはつまり、「安定した職業に就いているか?」「年収は一定水準を超えているのか?」などです。

一概には言えませんが、不動産投資において融資が受けられる金額は、おおむね年収の15倍ほどと言われています。たとえば年収500万円の方であれば、おおむね7,500万円まで、年収800万円の方であれば、おおむね1億2,000万円までは融資を受けられることになるわけです。それが一つの目安になるでしょう。

また安定した職業として、大手上場企業の会社員や公務員の方は審査が通りやすい傾向にあります。一方、フリーランスなどの自営業者は、収入が安定しないため審査が通りにくいとされています。

不安定な属性でもできる!不動産投資で融資を受ける方法

では、フリーランスや自営業者の方は、金融機関から融資を受けて不動産投資をすることはできないのでしょうか。そんなことはありません。実は、いくつか方法があります。

・審査の厳しくない金融機関から融資を受ける

金融機関には、審査が厳しい金融機関と、それほど厳しくない金融機関が存在しています。審査が厳しくなければ、良い属性でなくても審査が通る可能性があるということです。そのような金融機関に相談すれば、属性に関わらず融資を受けられるかもしれません。

・ノンバンクから融資を受ける

不動産投資では銀行や信用金庫、信用組合よりも、「ノンバンク」から融資を受ける方法が一般的です。ノンバンクとは、預金の受け入れを行わず、貸出業務のみを行っている金融機関のことです。一口にノンバンクといっても、消費者金融、事業者金融、信販会社、クレジットカード会社など形態はさまざまで、不動産関連の融資をメイン事業とする金融機関もあります。

個人で行う不動産投資への融資に対して、都市銀行では消極的なことが多い一方で、大手信販会社などのノンバンクでは積極的に融資を行っています。当然、年収など一定の要件はあるものの、属性の受け入れは幅広い傾向があります。フリーランスや自営業、転職間もないサラリーマンの方などは、ノンバンクに相談してみるのもひとつの選択肢となるでしょう。

近年では、ノンバンクは銀行と比べて金利がほとんど変わらず、融資期間を最長45年にできる、ガン保障のある団信やワイド団信が利用できるなど、魅力的な条件で融資を受けられる商品も増えています。

属性だけでなく物件とのバランスを考慮して

このように、個人の審査という問題をクリアするためには、対象となる金融機関を見極める必要があります。また、提携する金融機関が多数あり、融資に強い経験豊富な不動産会社を味方につけることも大切です。

ただ、いくら融資を受けられると言っても、良質な物件選びを無視してしまってはいけません。不動産投資は購入してからがスタートです。将来にわたり安定した家賃収入を得るため、投資する前に所有後の「マンション経営」が成り立つのかを見極めなくてはなりません。そこで重視したいのは「資産価値の高い物件か」「将来的に賃貸需要が見込めるか」というポイントです。

金融機関は融資の実行を決定するにあたり、属性と物件のバランスや、物件を取り扱う不動産会社を考慮し、総合的な判断を行います。当然、資産価値の高い物件や、長期的な視野でマンション経営が成り立つと考えられる(つまり事業性がある)立地の物件に対しては、金融機関も融資に前向きになり、条件の良い融資を受けやすくなります。このように融資という面を考えても、都心をはじめとした好立地のワンルームマンションは投資対象として魅力的であるといえます。

融資に関連するニュースとして、昨今、シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題が頻繁に報道されています。この件では運営会社である株式会社スマートデイズのずさんな事業経営が問題視されていますが、一方で金融機関の融資スタンスも問題となりました。本来は融資を受けることができないような属性の方にも書類を改ざんするなどして無理に融資を行ったこと、事業性が低い物件とわかっていながら実現不可能な事業計画書を作成するなどして融資を行ったことが原因となり、その結果問題が大きくなったという見方もあります。

融資を受けることばかりにとらわれず、不動産会社や物件についてもきちんと精査し、より良い条件で融資を受け、不動産投資を行うようにしましょう。

 

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